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价量双升 众炒家再度入市

2009-06-19 09:50  来源:广州日报  点击:226

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近期楼市价量双升,鼓舞众多炒家再度入市,却令普通买家望而生畏。下半年楼市又将出现怎样的局面?在一片火热交投中悄悄集聚的泡沫会越来越大还是会遽然破裂?

基本面:

短期内供不应求

数据显示,1~5月房地产开发投资同比上升6.8%,其中商品住宅上升4.4%,与2008年(1~5月份开发投资同比上升32%,其中住宅为35%)相比大幅收窄。

另一方面,1~5月,全国房地产开发企业的新开工面积同比下降16.2%,降幅呈扩大趋势;同时,受到去年开工放缓影响,目前竣工的项目面积明显放缓。

新供应量有收紧之势,加上近几个月楼盘存量消化快,都将导致供应偏紧,楼价因此被催升。

开发商缩量"谷价"?

开发商放慢供应速度,是希望以此形成供不应求的市场局面,还是对下半年市场没有信心?

上海某开发商龚先生解释,竣工面积和开工面积下降主要有两个原因:一方面是开发商对楼市前景仍比较谨慎。另一方面,2008年的调整使开发商放慢开工速度,而2007年购买的土地成本太高,开发积极性很低,直接导致竣工面积增幅放缓。

根据目前全国主要城市的成交量,业内预测,2009年全年成交量有望成历史新高峰。

涨价将遏止刚性需求

不过,据美联物业全国研究中心测算,目前的城市负担比(指每个城市的房价与当地居民平均收入之比,反映楼价是否超出居民的承受能力)虽在历史低位,但有上升态势。

根据5月最新数据,广州的楼市负担比为44%,深圳为33%,上海接近50%,北京超过50%。理论上,50%为负担比的参考指标,但实际上30%已是民众的最大心理承受极限。随着楼价的上升,刚性需求有可能被遏止,成交可能受到影响。

观点

成交量或逐渐下降

市场人士分析,6、7月是决定下半年楼市走势的关键,如果价格升幅太大,则刚性需求的意愿将减小,换楼客和投资客比例将大幅增加。到9~10月份,房价可能出现短期的低谷期,成交量将有大幅增长。但在下半年一手楼价无优惠信号出现之前,整体市场成交量将逐渐下降。

中原地产研究中心总监陶琦:

下半年成交量将继续保持高位波动,价格出现快速上升。

美联物业全国研究中心:

下半年楼市成交量可能逐渐下降,整体价格预计比年初上升10%左右。

其他因素

政策面:

应不会出台严厉措施

陶琦认为,目前直接或间接影响房地产市场的政策均趋向利好,如降低营业税、下调资本金以及低价土地的推出等,都体现了政府的放松和鼓励倾向。因此他相信下半年政策将在较大程度上容忍楼价的上涨,以柔性政策为主,而不会出台严厉的打击政策。

上海某开发商龚先生认为,市场不要期望近期还有房地产优惠措施出台。但国家去年推出的部分房地产优惠政策在年底就要告一段落,是否继续还不确定,因此这也可能刺激购房者在政策过期之前入市,再次支撑房价上涨。

心理面:

通胀预期致入市动力

业内分析认为,通胀并不一定如期而至,但目前对民众心理上的影响力日趋强烈,特别是有产一族更是加速了资产的转移。

某地产公司负责人姜君聪认为,国际大宗商品价格近期很可能出现回调,市场对未来经济形势依然比较谨慎,大量投资者入市恐怕还要等一段时间。

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