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80后置业理财必读 投资老房子要选最好的户型

2010-12-13 08:53  来源:  点击:919

方法论

投资老房子

深圳30岁了,不再像从前那般到处尘土飞扬焕发出青春的气息,老房子ֿ3app静静地散落在城市中,或闹市,或角落,看城市变迁,看高楼林立。随着城市的成熟,新供给的土地与物业都越来越少,新房在楼市成交总量中的占比也日渐萎缩,一个成熟的房地产市场,最终会走到新房与二手房成交量比例在2:8或1:9左右。

我们还是提前想一想如何投资老房子吧,或许迟早都能用到。 地段永远是首选标准

在华强北一个破旧的停车场里,停车一小时,收费15元,在另一个商业停车场里,却只收5元一小时,为什么?因为华强北是一类商业停车场,只因在这个地段上,所以即便再破,也值这样的价。这便是一位资深投资者“专攻”老房子的思想源起。他从一次偶然的经历,突然对李嘉诚的“地段”论有了更加切身的感受,在中国,值钱的确实不是房子,而是房子下面的土地。

即便不博拆迁,拿一个平和的心态,在那些繁华的地段,去投资有年月的老房子,也已经成为部分投资者目前关注的热点。在他们看来,这样的物业“进可攻,退可守”。ֿ3app激进点看,房龄超过10年的老房子,距离拆迁就很近。加上目前很多地段的拆迁都是“悄悄地进村,打枪的不要”,所以即便目前风平浪静的旧社区,说不定也早已是暗潮汹涌,可以把城市更新当做给自己的一个惊喜,心存少许期待。保守点看,尤其是在市区的老房子,经过多年的积累,大多配套已相当成熟,周边交通也都比较方便,是很多租房人中意的地方,加上房价低于周边的新房和次新房,所以租金回报率反倒比较高。如果周边配套中还有亮点,比如有所好学校,或者有个好商场,那老房子的回报率就更高了,算是长线持有的好品种。

另外还有一个小建议,一般老房子有6-8层,如果单纯买来搏拆迁,那么选择老房子的7-8楼总价更低,未来拆迁补偿起来也差不了多少,如果考虑到出租或自用,那么3-5楼会更合适一些。

开发期长的大社区更保值

ֿ3app一般我们把楼龄在5年内的称为准新房,因为只要保养得好,和新房差别并不大。5-10年的称为次新房,10年以上的便是毫无疑问的老房子了。一般老房子除了物业本身折旧之外,还会因为设计是否过时、保养是否得当等原因而显出不同的差别来。通常,那些开发周期长的品牌大社区的老房子,在各个方面都会表现得更好一些。

一方面,品牌开发商设计力量足,户型的延续周期也会更长一些,一些经典户型即便过了很多年,也不会太落伍。以南山的蔚蓝海岸为例,分7期开发,第一期产品已有近10年的楼龄了,但是无论是外立面,还是社区,甚至是户型,都不会特别感到落伍。品牌开发商一般也会选择自己做物管或者聘请品牌物管,对于小区将来的增值很有益处。ֿ3app以广州的丽江花园为例,已经10-20年的物业了,看上去还是很新,价格也没有体现出明显的折旧。

同时,买了老房子之后不要吝啬再投入,其实稍微翻新一下,再配点新的家私家电,不仅可以租得更快,也可租得更高。以前租1500多元的小房子,也许翻新后能租到1800-2000元。即便将来再出手,也更容易给买家留下好印象。就记者所知,真正的大批量入货的专业投资者,在老房子翻新装修方面也通常是行家,不妨请中介公司推荐几个这样的单位去看看,学习一下别人的经验。 好户型熊市也更好脱手

买老房子,一定要买那个小区里最好的户型,这样,即便在熊市里都还有人要。这个对于调控已经成为常态的楼市而言,实在是太重要了。对于买房子这样动辄数百万的大事,宁愿多花一点钱,也要买到自己满意的产品。

在香港同一个小区中,好单位和差单位之间的价格会差很多,这也是一个市场比较成熟的表现。比如华侨城 (论坛 新闻),也有很多老房子。去看过的人可能大多会觉得那里的房子户型不够方正,一些甚至出现多个钻石户型。其实很多小区也有方正的单位,只不过一层可能只有一套,放出来的就少之又少。

另外,房价越高的城市对于紧凑型户型的需求就越明显。一方面大家需要对每个生活功能进行明确分区,但另一方面实现这些功能的成本越来越高,紧凑型户型在价格和功能中间找到了最佳的平衡点,也因此成为一个社区中的热门户型。深圳之前80平方米一般是做两房,现在70多平方米可能都能做成三房了。所以,在选择老房子的时候,对于室内结构要仔细研究,如果在允许的情况下,能够实现两房改三房、三房改四房的户型,那么未来市场接受度会更好。以福田高科利花园一个78平方米的单位为例,每层只有2套这样的单位,改装后可做成三房,并且每个房间还都比较实用,曾经有买家觉得这样的单位比小区同面积的房子贵出20万不值,但是去周边看了一圈后,还是买下了。150万买个三房,还是可以接受的。

不过,像这样的单位因为本身数量就比较少,放盘量更少,基本需要盯着买,在周边的中介公司找个信得过的人,把自己的要求告诉他,一旦这样的户型有业主诚心放卖,便要快速做出决定。

理财贴士:

对楼龄较长的物业,银行放贷会进行重新评估,一般的原则是:楼龄加上贷款年限之和不超过30年。如果购买物业楼龄在20年,那么贷款年限通常不会超过10年,即便有些房子保养得比较好,银行或可再放宽几年,但是贷款年限一般也不会超过15年。所以在购买楼龄较长的物业时,在交付定金之前,对于自己每个月要承担的月供要提前计算清楚。

大趋势

房产税预期逐日升温

12月2日,财政部税政司综合处处长周传华表示,“十二五”期间将稳步推进房产税改革,房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源,个人房产将逐步纳入征税范畴。12月5日,财政部财政科学研究所所长贾康称,配合目前的房地产调控,可推出不动产保有环节的财产税制度框架,进行房产税试点,但试点不应涉及社会上大多数群体,应只涉及高端的再分配优化调节。12月6日,又有消息称,上海、重庆的房产税试点将于明年初推出,且重庆方案针对别墅等高档房征收,上海方案针对普通住房征收。(据《中国证券报》相关报道)

理财问答

买学位房要趁9月后

马女士:听说学位房要提前买,请问一般学位房提前多久买比较好?一年中学位房的价格有没有波动?

世华地产市场研究中心总监肖小表示,世华地产曾经就学位房做过的调研显示,一般小学在3月底4月初开始申请学位,所以春节前后很多家长就开始关注学位房,交投两旺,价格会比较高。每年9月之后,孩子顺利入学后,家长会考虑把房子卖掉,这个时候盘源相对充裕。但不同的学校对学位在多少年内有无使用过有不同的要求,建议家长要提前了解清楚。

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