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广州二手房价高企 刚需买家被迫退市

2013-09-13 10:10  来源:南方日报  点击:378

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    日前,合富置业发布《2013年8月合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告》,2013年8月合富标准二手住宅价格指数(广州)为1780点,环比2013年7月上涨1.7%,同比2012年8月上涨18.7%,较基期2008年1月上涨78%。8月份广州二手楼价高位企稳,小幅走高。业内分析,部分实力不足的首次置业买家被迫退出二手楼市,“夹心层”增多。

    房贷收紧提高购房门槛

    业内认为,近月来,广州中心区一手新货大致处于“空档期”,货量少、户型偏大、价格高的局面未有实质性改善,二手楼市始终能保持交投活跃,这也是重要因素之一。

    不过,二手交投也并未进一步放量,主要受制于两方面的因素:一是业主叫价始终高企,盘源明显不足,尤其是中心区刚需盘源较缺。据悉,8月份业主心态强硬、叫价偏高、惜售、反价现象屡见不鲜,盘源不足的情况仍然持续。二是房贷收紧的影响逐渐显现,部分交易的节奏放缓。部分房贷的放款速度放缓,部分物业的评估价与实际交易价格差距拉大,也有部分业主要求买家增加首付或直接一次性付款。这在一定程度上提高了买家的购房门槛,部分物业的交易因此受阻。

    合富置业分析认为,目前,二手买家有所分化,实力买家承接高价放盘物业;部分买家“向外走”,楼市“夹心层”增多。部分实力较强劲的刚需旧客,价格接受度有所提高,承接前期高价放盘的单位。由调查的情况看,按买家不同经济承接力,普遍接受的价格升幅集中在5%-10%不等。业主提价幅度超过10%,交易难度明显加大,若超过20%,则大多沦为“无效盘”,鲜有人问津。

    也有部分买家或因实际承接力不足或心理上无法接受,而“向外走”,或转投其他低价的片区或降低面积、素质要求,部分买家有所观望,个别被迫退出二手楼市。据悉,这部分买家以实力有所不足的首置买家相对较多。

    总的来说,由于二手物业价格高企,7、8月份入市的买家不少具有较强的经济实力。受此影响,7、8月份中心六区二手物业的成交均价高达2.3万元/㎡,套均总价均接近200万,其中天河区成交单价接近2.9万元/㎡,套均总价接近300万。“卖一买一”的换房改善需求也呈逐月增多的态势,据合富标准指数数据显示,8月份二手改善型需求的占比为28.4%,较上月的26.9%有所增加。

    从目前情况看,天河、越秀、海珠、原荔湾等中心市区的楼市“夹心阶层”有逐渐增多态势。这部分买家具有不错的经济实力,但距离目标物业的价格仍有一定距离,又不甘心降低物业的面积、素质或地段要求。楼市“夹心层”的增加,主要与楼价不断走高有关,也与部分买家未能及时出手有一定关系,但也从侧面反映了广州楼市的刚性自用购房需求仍然庞大。

    中心区楼价升幅达20%以上

    8月,中心市区二手楼价升幅较大,达20%以上;次中心地段及近郊升幅稍低,集中15%;远郊片区楼价升幅较小。

    与7月份比较,大部分区域以及板块的价格均呈高位企稳,小幅走高的态势,环比升幅基本集中在1%-2%。不过,也有部分板块的楼价升幅较大,如原东山板块、海珠中心板块、工业大道板块、天河公园板块以及原芳村板块,环比升幅高达2.5%-5%。

    与2012年8月同期比较,天河、海珠、荔湾、越秀等“老四区”的升幅基本在20%左右;番禺、白云、黄埔、萝岗等副中心区域的价格升幅集中在15%;花都区的升幅较小,约为10%。由板块看,天河、海珠、荔湾、越秀等中心市区各板块的价格同比升幅基本在20%左右,其中原东山区板块、天河区的天河公园、东圃、天河北、海珠区的工业大道以及荔湾区的原芳村板块,价格升幅较大,高达25%-30%。相对来说,近郊及外围板块的价格升幅较小,集中在15%左右,如番禺、白云、黄埔、萝岗四区的各板块;升幅较小的板块主要集中在花都区以及番禺的大石板块、市桥板块,升幅仅为10%左右。

    总的来说,地段对物业价值的影响较为明显。如天河、海珠、原荔湾、越秀等市区的价格高企,同比升幅也较大,大多在两成以上;番禺、白云、黄埔、萝岗等副中心及外围地段的价格相对合理,升幅也相对较小,集中15%;花都、番禺大石、市桥等远郊地段的价格较低,升幅也较小,约为10%。

    南方日报记者 许蕾

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