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小区广告 收益算谁的?

2013-09-23 17:01  来源:北京晚报  点击:379

【资讯顶部】榕庄广告1

    在居民住宅小区,尤其是诸多中高档小区, 电梯、路灯杆、灯箱、墙壁、楼层牌、停车场入口等处,花样繁多的广告交替登场,小区已成为商家的广告战场。但是,铺天盖地的广告是如何进来的?广告费究竟有多少?广告收益到底该归谁?对于这些,却少有业主知情,而由此也频频引发小区植入广告的纠纷诉讼。

    情况1

    物业公司“私吞”公共收益

    法院判返还

    2008年6月,富润小区业委会根据业主大会作出的决议,终止与新华物业公司的物业管理服务合同。双方办理交接手续时,业委会认为双方的移交清单没有囊括物业公司在2004年至2007年间对小区共有部分收益的广告、经营等收益,因此诉至法院,要求物业公司返还这期间收取的小区共有部分收入600万元。

    而新华物业公司称,此期间共有部分收益的分割应当以公司有收入的纯利润为前提,但公司在上述期间不存在可分配利润,所以即使业委会有权主张该部分收益,也因公司无利润可分而无法主张。

    海淀法院经审理,支持了业委会的诉讼请求。

    法官释法

    海淀法院宋纯峰 李晓馨法官认为,共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。依据《物业管理条例》第55条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。另外, 根据《物权法》规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,承担义务。

    由此可知,对于小区公共区域做广告得来的收益,确定无疑是属于全体业主所有的,并主要用于补充小区业主的共益支出。但同时考虑物业服务企业在获取上述收益时做出的贡献,可以适当享有一定比例的收益,即除去物管公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外,其他部分应当属于全体业主所有。

    此案中,因业主与新华物业公司对收益如何分配并未作出约定,故根据公平原则的要求,同时考虑到双方自行协商确定的“业主得七成、物管企业得三成”的收益分配方案,法院最终认为该案对共有部分收益分配的比例为业委会得70%、物业公司得30%较为合理。至于新华物业公司有无利润,并非其合理抗辩理由。

    情况2

    以公共广告收入冲抵物业费 法院判驳回

    富润小区的业主王英自2008年至2013年期间从未缴纳物业服务费,被物业公司诉至法院。

    对此王英辩称,物业公司为富润小区提供物业管理服务期间,将小区内大量公共电梯、灯箱等用于广告位租赁,赚取了大量广告费,广告费应当归全体业主共有,其作为业主也享有收益部分,而且该公司从未进行过账目公开。所以,王英不同意缴纳物业费,而要求用广告费用进行冲抵。

    经审理,海淀法院驳回了该业主王英的抗辩主张。

    法官释法

    宋纯峰、李晓馨法官认为,物业费的性质并非物业服务企业的酬金,它的90%以上都用于业主公共部位的维修养护及其他公共开支,业主不缴纳物业费,是损害业主共同利益的行为,因此业主没有理由拒绝交纳物业费用。同时,公共区域广告应当由全体业主共享,但应由小区业主委员会代全体业主行使权利。个别业主做出要求冲抵的单独行为,是无权代表全体业主行使公共收益冲抵的,故法院对王英要求行使抵销权的抗辩不予支持。

    对于业主认为物业服务企业涉嫌“侵吞”了公共收益的,可以提请业主委员会,要求物业公司公开收支账目,要求其限期改正。对于限期不改正的,可由业主委员会代表业主提起诉讼,要求其承担返还义务。物业公司实在不胜任的,还可以解聘,另聘用其他物业服务企业进场,而不应通过不交纳物业费的方式表达异议。

    法官提醒

    宋纯峰、李晓馨法官说,业委会是通过业主大会选举产生的,由业主授权对小区进行管理,业委会委托物业公司执行具体事务。故在小区里发布商业广告,应当经过业委会或物管企业的同意。同理,当针对小区共有部分之收益出现纠纷,即全体业主的合法权益受到侵犯时,业委会应为全体业主主张权利,而不能采取个别业主分别主张的解决方式。

    但同时两位法官特别提醒大家注意,公共区域虽然归业主共有,但收益分配时应考虑到相关收益的产生,在很大程度上也得益于物业公司的管理行为,因此对该部分的收益分配,全体业主和物管企业可通过合同约定进行分配,在没有约定的情形下,应当依法分配。 J151

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